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Si tiene una nueva idea de negocio que necesita una fuerte inversión pero no sabe si su banco le va a dar financiación, solicite una hipoteca de máximo.

En ocasiones, para poder dar un nuevo enfoque a su negocio o para crecer, es necesario realizar importantes inversiones. Pero si su trayectoria no es lo bastante larga como para demostrar una capacidad de devolución suficiente, los bancos pueden poner reparos a financiarlas. Si dispone de un inmueble (vivienda, local…), puede solicitar al banco una “hipoteca de máximo” (también conocida como “hipoteca flotante” o “hipoteca global”).

En qué consiste

Esta fórmula permite garantizar varias operaciones al mismo tiempo con un bien inmueble. Y su característica principal es que, cuando se constituye, las operaciones que garantiza no están necesariamente determinadas. De este modo, mientras que en una hipoteca “normal” se concede un préstamo, por ejemplo, y se grava un inmueble en garantía, con una hipoteca de máximo se valora el inmueble y, en función de dicho valor, se van otorgando distintos préstamos o créditos cuya devolución queda garantizada por ese inmueble.

Esto permite garantizar operaciones que no existían al momento de constituirse la hipoteca, siempre que su solicitud e importe queden dentro de los parámetros de dicha hipoteca (importe garantizado y plazo de devolución). De esta manera pueden incluirse nuevas operaciones conforme vayan surgiendo las distintas necesidades.

Cómo funciona

En función de la cantidad a financiar, del destino de los fondos y del valor del inmueble ofrecido en garantía, el banco actuará de la siguiente forma:

• Marcará la responsabilidad hipotecaria máxima, es decir, el importe máximo por el cual se podrá hipotecar.En este tipo de operaciones el importe total de financiación máximo no suele ser superior al 50-60% del valor de tasación o de mercado de la finca.
• Asimismo, se fijará el plazo máximo de la operación, que no suele superar los 10 años (aunque con posibilidad de renovación).

Por ejemplo, usted firma una hipoteca de máximo sobre su vivienda con una responsabilidad hipotecaria máxima de 100.000 euros durante los próximos 10 años. En dicho acto ya firma y tiene autorizada con su entidad una póliza de crédito por un importe de 60.000 euros durante 10 años. Al cabo de cuatro años tiene nuevas necesidades de financiación. Pues bien:

• Si no ha efectuado ninguna amortización, podrá realizar operaciones de como máximo 40.000 euros a un plazo de seis años (en una o varias disposiciones y con vencimientos y características autónomas pero sin superar los seis años, que es el plazo que queda de vigencia de la garantía hipotecaria).
• La reducción de la deuda inicial permite disponer nuevamente del límite de financiación pactado. Por ejemplo, si durante la vigencia de la garantía la deuda inicial se reduce a 30.000 euros, podrá negociar una nueva financiación por importe de 70.000.

¿Cuándo le interesará?

Las hipotecas de máximo facilitan la concesión de las operaciones y son aconsejables cuando el importe a financiar es elevado y se busca un plazo de devolución a largo plazo. Al realizar una única operación, se evita duplicar gastos bancarios de gestión y estudio, así como de notaría y registro.

En definitiva, esta fórmula le permitirá financiar distintas operaciones presentes y futuras con una sola garantía, lo que le ahorrará costes y le dará más margen de maniobra.